Plán, role a rizika
Kdo co dělá, kdy se co stane a co může projekt ohrozit.
Harmonogram
Start v listopadu 2026, prodej domů 2029–2030. Kosočtverce jsou brány: do další fáze se jde až po jejich splnění.
Struktura a role
Bez firmy: Radim a Jonathan jako fyzické osoby, spoluvlastníci pozemku a domů v dohodnutém poměru. DPH vede jeden určený společník. Za závazky a reklamace kupujících (až 5 let) ručí oba osobně, proto doporučujeme porovnat i variantu s.r.o.
Financuje projekt, schvaluje rozpočet a větší výdaje, kontroluje čísla. Rozhoduje o způsobu prodeje, cenách a slevách.
Pozemek, úřady, architekt, projekt a povolení, výběr a řízení řemeslníků, stavbyvedoucí, materiál, harmonogram, rozpočet, kolaudace a příprava prodeje.
Rozhodnuto
- Prodej doporučeně přes makléře, primárně rozhoduje Jonathan.
- Když se dům do 6–9 měsíců neprodá, Jonathan rozhodne o slevě nebo pronájmu.
- Z tržeb se nejdřív hradí DPH a náklady, pak se vracejí vklady, zbytek je zisk podle dohody.
K dohodě zbývá poměr dělení zisku a ocenění Radimovy práce na stavbě.
Rizika a opatření
Pomalý prodej, pokles cen
Kalkulace vydrží slevu 10 %, předprodej od hrubé stavby, ceny podle makléře.
Prodražení stavby až o 0,7 mil. Kč
Ceny za dílo předem, na prodražení rezerva 0,35–0,7 mil. Kč.
Neshoda společníků
Smlouva o společnosti: rozhodování, výstup a odkup podílu.
Osobní ručení bez firmy
Pojištění odpovědnosti, rezerva na reklamace, zvážit s.r.o.
Obec nepovolí dvojdomek
Prověrka regulativů, kupní smlouva s odkládací podmínkou.
Reklamace kupujících až 5 let
Stavbyvedoucí, záruky od řemeslníků, část zisku jako rezerva.
Nelegální práce, úraz
Jen živnostníci a firmy se smlouvou, pojištění, koordinátor BOZP.
Chyby v DPH a daních
Účetní a daňový poradce od začátku.
Webová aplikace pro investora
Pro projekt vznikne webová aplikace, kde Jonathan i Radim kdykoli uvidí náklady každé činnosti na stavbě a aktuální odhad, za kolik se domy dají prodat.
- Náklady po činnostech s rozpočtem a skutečností, faktury a smlouvy u každé položky.
- Plán vs. skutečnost s upozorněním při překročení a čerpáním rezervy.
- Přehled DPH k odpočtu.
- Prodejní ceny nových řadovek v okolí a odhad pro každý dům.
- Průběžný zisk přepočtený s každou fakturou.
- Schvalování větších výdajů a slev Jonathanem, fotky ze stavby.
| Činnost | Rozpočet | Skutečnost | Čerpání |
|---|---|---|---|
| Pozemek | 5 000 000 | 4 850 000 | |
| Projekt a povolení | 450 000 | 430 000 | |
| Zemní práce a základy | 1 150 000 | 1 210 000 | |
| Hrubá stavba | 3 200 000 | 1 940 000 | |
| Střecha a klempířina | 1 050 000 | 0 | |
| Okna a dveře | 1 150 000 | 0 | |
| Rezerva projektu | 750 000 | 60 000 |
Zemní práce překročily rozpočet o 60 000 Kč, rozdíl kryje rezerva.
Další kroky
- Dohodnout dělení zisku a odměnu za Radimovu práci
- Daňový poradce: bez firmy vs. s.r.o., registrace k DPH
- Ověřit dostupnost peněz na stavbu v letech 2028–2029
- Konzultace s místním makléřem
- Prověřit pozemky Pardubice-Hostovice a Borek
- Spustit webovou aplikaci před koupí pozemku
- Najít stavbyvedoucího a ověřené party řemeslníků
Zdroje
- Sreality (otevře se v novém okně)
- Reas (otevře se v novém okně)
- Reality Čechy (otevře se v novém okně)
- Pozemky Pardubice (otevře se v novém okně)
- Rezidence Češkova (otevře se v novém okně)
- Nejřemeslníci 2026 (otevře se v novém okně)
- ESTAV (otevře se v novém okně)
- Hyponamíru, 10/2026 (otevře se v novém okně)
- Stavební dozor (otevře se v novém okně)
Časté otázky
Stručné odpovědi na to, na co se investoři ptají nejčastěji. Podrobnosti jsou v kapitolách výše.
Jak je projekt financovaný?
Z vlastních zdrojů hlavního investora, bez bankovního úvěru. Nejvyšší potřeba kapitálu v realistickém scénáři je asi 12,3 mil. Kč na konci roku 2029; předprodej se zálohami ji sníží.
Co když se stavba prodraží?
Stavba se může prodražit až o 0,7 mil. Kč. Na to je v rozpočtu rezerva 0,35–0,7 mil. Kč.
Co když se některý dům neprodá?
Když se dům do 6–9 měsíců po kolaudaci neprodá, Jonathan rozhodne o slevě, nebo pronájmu. Oba případy jsou spočítané v kapitole Kalkulačka zisku.
Jak se dělí zisk?
Z tržeb se nejdřív zaplatí DPH a náklady, pak se vrátí vklady a zbytek je zisk. Poměr dělení zisku mezi společníky a ocenění Radimovy práce zatím nejsou dohodnuté.
Kdo za projekt ručí?
Bez firmy ručí oba společníci osobně, i za reklamace kupujících až 5 let. Proto doporučujeme s daňovým poradcem porovnat i variantu s.r.o.
Jak budu vědět, kolik projekt stojí?
Projekt povede webová aplikace s náklady po činnostech, rozpočtem proti skutečnosti, přehledem DPH a průběžným odhadem zisku. Celý tok projektu bude hlídat AI Claude: sleduje náklady, termíny a odchylky od rozpočtu a včas upozorní na problém. Systém integruje Radim. Větší výdaje a slevy schvaluje Jonathan.
Kdy se domy prodají?
Podle harmonogramu v letech 2029–2030: předprodej od hrubé stavby, prodej 3–9 měsíců po kolaudaci, přes realitního makléře.
Jak se zisk zdaní?
Záleží na struktuře a na tom, jak finanční úřad příjem posoudí. Orientační srovnání fyzických osob a s.r.o. je v kalkulačce. Rozhodne Jonathan, daňový poradce mu doporučí nejvhodnější variantu.
