Čísla projektu
Kalkulačka zisku a analýzy. Posuňte předpoklady a sledujte, co se změní.
Kalkulačka zisku
Posuňte předpoklady a sledujte, jak se mění zisk. Částky bez DPH v mil. Kč, prodej nového domu se daní 12 %.
Daně a pojistné odhadem 20–40 % podle posouzení příjmu finančním úřadem. Makléř 3 % z dosažené ceny, advokát, účetnictví a pojištění 0,3 mil. Kč.
Scénáře vedle sebe
Všechny tři přednastavené scénáře najednou: vstupy, výsledky a průběh peněžního toku ve stejném měřítku.
| Ukazatel | Nepříznivý | Realistický | Příznivý |
|---|---|---|---|
| Prodejní cena domu s DPH | 8,9 mil. Kč | 9,5 mil. Kč | 10,5 mil. Kč |
| Sleva při prodeji | 5 % | 3 % | 0 % |
| Pozemek | 4,5 mil. Kč | 3,9 mil. Kč | 3,0 mil. Kč |
| Stavba po řemeslech bez DPH | 8,0 mil. Kč | 7,0 mil. Kč | 6,0 mil. Kč |
| Rezerva | 0,70 mil. Kč | 0,50 mil. Kč | 0,35 mil. Kč |
| Zisk před zdaněním | 1,1 mil. Kč | 4,2 mil. Kč | 8,5 mil. Kč |
| Marže z tržeb | 7 % | 26 % | 45 % |
| Bod zvratu: cena domu s DPH | 8,2 mil. Kč | 7,0 mil. Kč | 5,6 mil. Kč |
| Nejvyšší potřeba kapitálu | 13,5 mil. Kč | 11,7 mil. Kč | 9,6 mil. Kč |
| Roční výnos (IRR) | 5 % | 22 % | 49 % |
| Vklad zpět | 3/2030 | 3/2030 | 3/2030 |
Citlivost zisku
Zisk před zdaněním v mil. Kč, když se prodejní cena domu a náklady stavby odchýlí od zvoleného scénáře. Ostatní předpoklady zůstávají podle kalkulačky.
| Náklady stavby → | ||||
|---|---|---|---|---|
| Cena domu ↓ | −10 %6,3 mil. Kč | 0 %7,0 mil. Kč | +10 %7,7 mil. Kč | +20 %8,4 mil. Kč |
| −10 %8,6 mil. Kč | 3,3 | 2,6 | 1,9 | 1,2 |
| −5 %9,0 mil. Kč | 4,1 | 3,4 | 2,7 | 2,0 |
| 0 %9,5 mil. Kč | 4,9 | 4,2 | 3,5 | 2,8 |
| +5 %10,0 mil. Kč | 5,7 | 5,0 | 4,3 | 3,6 |
zvolený scénářztrátamil. Kč
Kdy by projekt prodělal
Zisk před zdaněním v mil. Kč pro širší pásmo změn prodejní ceny a nákladů stavby. Zelená je zisk, červená ztráta; čím sytější, tím víc.
| Změna nákladů stavby → | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Změna ceny domu ↓ | −10 % | 0 % | +10 % | +20 % | +30 % | +40 % | +50 % |
| −25 % | 0,9 | 0,2 | −0,5 (ztráta) | −1,2 (ztráta) | −1,9 (ztráta) | −2,6 (ztráta) | −3,3 (ztráta) |
| −20 % | 1,7 | 1,0 | 0,3 | −0,4 (ztráta) | −1,1 (ztráta) | −1,8 (ztráta) | −2,5 (ztráta) |
| −15 % | 2,5 | 1,8 | 1,1 | 0,4 | −0,3 (ztráta) | −1,0 (ztráta) | −1,7 (ztráta) |
| −10 % | 3,3 | 2,6 | 1,9 | 1,2 | 0,5 | −0,2 (ztráta) | −0,9 (ztráta) |
| −5 % | 4,1 | 3,4 | 2,7 | 2,0 | 1,3 | 0,6 | −0,1 (ztráta) |
| 0 % | 4,9 | 4,2 | 3,5 | 2,8 | 2,1 | 1,4 | 0,7 |
| +5 % | 5,7 | 5,0 | 4,3 | 3,6 | 2,9 | 2,2 | 1,5 |
| +10 % | 6,5 | 5,8 | 5,1 | 4,4 | 3,7 | 3,0 | 2,3 |
Peněžní tok a výnos
Kolik peněz a kdy projekt potřebuje, podle harmonogramu a nastavení kalkulačky. Pozemek se platí v létě 2027, stavba se čerpá rovnoměrně 2028–2029, domy se prodávají 3, 6 a 9 měsíců po kolaudaci.
Předprodej se zálohou
Bez předprodeje
Zálohy přicházejí po dokončení hrubé stavby (2029), zbytek ceny při prodeji. Zisk se nemění, klesne jen potřeba vlastních peněz.
Tabulka po letech
| Rok | Výdaje | Příjmy | Stav na konci roku |
|---|---|---|---|
| 2026 | 0,0 | 0,0 | −0,0 |
| 2027 | 4,2 | 0,0 | −4,3 |
| 2028 | 2,7 | 0,0 | −6,9 |
| 2029 | 4,7 | 7,9 | −3,7 |
| 2030 | 0,0 | 7,9 | 4,2 |
Zjednodušení: částky bez DPH (projekt je plátce, DPH se odpočítá a odvede), 8 % stavby připadá na projekt a povolení v letech 2027–2028, rezerva se čerpá na konci stavby, záloh kupujících z předprodeje si model nevšímá – ve skutečnosti potřebu kapitálu sníží.
Když se dům neprodá
Dům C zůstane 9 měsíců po kolaudaci neprodaný. Jonathan rozhoduje mezi slevou a pronájmem – takhle vychází celý projekt v obou případech.
| Varianta | Zisk před zdaněním | Roční výnos (IRR) | Proti plánu |
|---|---|---|---|
| Prodej podle plánu | 4,20 mil. Kč | 22 % | – |
| Sleva, prodej 9/2030 | 3,39 mil. Kč | 16 % | −0,81 mil. Kč |
| Pronájem, prodej 9/2032 | 4,87 mil. Kč | 14 % | +0,67 mil. Kč |
Pozor: nájem bytů je od DPH osvobozený. U domu, který se pronajme, může být nutné vrátit část odpočtu DPH ze stavby – před rozhodnutím ověřit s daňovým poradcem. Nájemné ani náklady prázdného domu nejsou tržní data, jsou to předpoklady k ověření u makléře.
Zisk po zdanění podle struktury
Orientační porovnání pro aktuální zisk z kalkulačky se sazbami platnými v roce 2026. Nezahrnuje jiné příjmy společníků, slevy na dani ani rozložení zisku do dvou let (2029 a 2030 by daň snížilo).
| Struktura | Daně a pojistné | Čistý zisk | Efektivně |
|---|---|---|---|
| Fyzické osoby, ostatní příjem (§ 10) jen daň 15 / 23 % | 0,68 mil. Kč | 3,52 mil. Kč | 16,3 % |
| Fyzické osoby, podnikání (§ 7) daň + sociální a zdravotní pojistné | 1,64 mil. Kč | 2,56 mil. Kč | 39,1 % |
| Společnost s.r.o. daň 21 %, pak dividenda 15 % | 1,38 mil. Kč | 2,82 mil. Kč | 32,8 % |
Který režim se použije, určí povaha činnosti – opakovaná výstavba na prodej s registrací k DPH se obvykle posoudí jako podnikání. Rozhodne daňový poradce.
Zdroje sazeb: Sazba DPPO 21 % (businessinfo.cz) · Srážková daň z dividend 15 % (kurzy.cz) · Hranice 23 % pro rok 2026: 1 762 812 Kč (behounek.eu) · Pojistné OSVČ 2026 (podnikatel.cz)
Rozpočet
Stavba po řemeslech: Radim koordinuje a materiál i práce se nakupují zvlášť, 27–35 tis. Kč/m² proti 38–47 tis. Kč/m² na klíč. Ceny s DPH.
| Položka | Dvojdomek |
|---|---|
| Potřebný pozemek | 1 000–1 200 m² |
| Cena pozemku | 3–5 mil. |
| Hrubá stavba | 2,2–3,3 mil. |
| Dokončení po řemeslech | 3,7–4,4 mil. |
| Projekt, stavbyvedoucí, přípojky, terén, rezerva | 0,8–1,3 mil. |
| Stavba celkem | 6,7–9 mil. |
| Celkem včetně pozemku | 9,7–14 mil. |
| Na jeden dům | 4,9–7 mil. |
| Pro srovnání: na klíč | 12–17 mil. |
| Prodejní hodnota domů | 17,8–21 mil. |
